Taxe de 3 % sur l’immobilier : une exonération à sécuriser dès 2027

En France, les sociétés détenant, directement ou indirectement, des immeubles (bâtis ou non bâtis) ou droits immobiliers situés en France sont en principe concernées par la taxe sur la valeur vénale immobilière (TVVI), au taux de 3%.

Cette taxe fait cependant l’objet de nombreuses exonérations, dont les formalités évoluent à partir de 2027.
 

Des exonérations possibles, mais sous conditions
 

Peuvent notamment bénéficier d’une exonération de TVVI :

• Les sociétés dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50% de leurs actifs français.
• Les sociétés dont le siège est situé en France, UE ou un pays ayant signé une convention d’assistance, ET :
  • Dont l’actif immobilier est de faible valeur (moins de 100 000 € ou détenant des droits sur moins de 5% du bien (exemple : indivision ou détention indirecte)).

OU

• S’engageant à communiquer sur demande certaines informations à l’administration fiscale.

Dans la majorité des cas, l’exonération était donc obtenue grâce à ce dernier cas.
 

Une formalité déclarative indispensable à partir de 2027
 

La loi du 25 juin 2026 supprime la possibilité de bénéficier de l’exonération en prenant simplement l’engagement de communiquer les informations nécessaires à l’administration fiscale.

Dorénavant, le dépôt annuel de la déclaration n° 2746 (CERFA n° 11109) devient nécessaire. Cette déclaration permettra d’apporter des précisions sur les actifs immobiliers et les associés détenant plus de 1% des titres.

Par conséquent, les sociétés ayant recours à l’ancien engagement devront, sauf autre exonération applicable, déposer la déclaration au plus tard le 15 mai 2027, puis chaque année, pour bénéficier de l’exonération de TVVI, y compris pour les biens acquis avant la réforme.

A compter de 2027, le respect des obligations déclaratives devient déterminant.

Il est donc essentiel d’anticiper l’identification des sociétés concernées et de vérifier leur éligibilité aux différents dispositifs d’exonération afin d’éviter une remise en cause de l’exonération et l’application de la taxe de 3 %.