Vendre ou apporter un bien immobilier à sa société : quelles différences ?

Le choix entre la vente ou l’apport d’un bien à sa société ne peut être tranché uniquement en fonction du coût fiscal immédiat. Il doit tenir compte avant tout des objectifs financiers, patrimoniaux et économiques du cédant et du dirigeant à moyen et long terme.

L’analyse doit donc être menée de manière globale en tenant compte du coût de l’opération, du traitement fiscal et des conséquences patrimoniales et financières.
 

1. LES COÛTS
 

1. Fiscalité sur la plus-value
    

Qu’importe que le bien soit apporté ou cédé, celui-ci sera soumis à fiscalité sur la plus-value.

Un bien inscrit au bilan d’une activité professionnelle (EI notamment) sera soumis au régime de plus-values professionnelles : la plus-value court terme (équivalente aux amortissements déduits) intégrera le résultat de l’activité professionnelle alors que la plus-value long terme (« véritable plus-value ») sera soumise au taux forfaitaire de 31,4%.

Sous conditions, le bien pourrait bénéficier d’une exonération partielle ou totale (Art. 151 septies et 151 septies B du CGI).

Les biens « patrimoniaux » seront eux soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (PVI) :

• Taxation : IR (19%) + PS (17,2%) + surtaxe applicable (2 à 6%) si plus-value > 50 000€.
• Abattement pour durée de détention pouvant conduire à une exonération partielle ou totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

2. Droits d’enregistrement
    

En cas d’apport à la société, il faudra distinguer deux cas :

• L’apport à titre « onéreux », c’est-à-dire avec contrepartie, par exemple la prise en charge d’une dette, ou réalisé au profit d’une structure à l’impôt sur les sociétés, des droits fixes de 5% sont dus.
   
• L’apport à titre « pur et simple », c’est-à-dire sans contrepartie autre que les titres obtenus, permet une exonération totale et de plein droit lorsque la société bénéficiaire est à l’IR, et sous conditions lorsque l’apport est réalisé au bénéfice d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

En cas de vente, les droits d’enregistrement sont fixés entre 5% ou 6% selon le département. Un taux réduit est appliqué pour les immeubles neufs de moins de 5 ans.
 

3. Frais annexes
    

Les émoluments d’actes sont globalement deux fois plus faibles dans le cadre d’un apport que dans le cadre d’une vente à une société

La contribution de sécurité immobilière (CSI) est applicable aussi bien dans le cadre d’un apport que d’une vente, au taux de 0,10%.

2. LES ENJEUX PATRIMONIAUX ET FINANCIERS
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Une fois l’évaluation des coûts effectuée, il est important de prendre en compte les enjeux patrimoniaux et financiers du cédant et de la société :

• Un besoin de liquidité immédiate vs. de flux réguliers pour le cédant

• La capacité de financement du bien par la société
• L’objectif de détention capitalistique post-opération
• Etc.

Il n’existe pas de solution universelle : chaque situation doit faire l’objet d’une analyse particulière, intégrant à la fois les coûts fiscaux, les enjeux de trésorerie et les objectifs patrimoniaux du cédant et de la société.​