La location meublée : ce qui change en 2026

Ce 24 mars dernier, une réponse ministérielle a été apportée concernant les délais d’application de la loi de finances pour 2025, dont l’objectif était de modifier les règles de calcul de la plus-value immobilière des particuliers en LMNP.

Jusqu’à présent, le régime LMNP permettait de bénéficier d’un double avantage : la déduction des amortissements du bien de ses recettes locatives et le calcul de la plus-value sans la réintégration des amortissements.

La loi de finances pour 2025 ayant pour objectif de rééquilibrer les différents régimes de location immobilière, elle prévoit, pour le calcul de la plus-value, de minorer le prix d’achat des amortissements déduits pendant la période de location. Toutefois, cette réforme n’est pas applicable à certains locatifs (résidence étudiante, établissements médico-sociaux et de soins longue durée).

Des imprécisions demeuraient concernant les dates d’application de cette nouvelle règle, amenant à plusieurs interprétations :

• La réintégration applicable aux biens mis en location à partir du 1^er janvier 2025 seulement
• La réintégration applicable aux amortissements comptabilisés à partir du 1^er janvier 2025
• La réintégration applicable aux amortissements déduits avant et après le 1^er janvier 2025.
   

1. La réponse ministérielle : une application large et rétroactive

Le ministre tranche et affirme que la réintégration des amortissements s'applique à toutes les cessions réalisées après le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien. L’administration précise que le contribuable ne peut pas se prévaloir d’un droit au maintien des règles antérieures, le fait générateur étant la constatation d’une plus-value, celle-ci ne restant que potentielle tant que la vente n’est pas réalisée.

Par conséquent, l'ensemble des amortissements pratiqués depuis l’origine de la location sont pris en compte (avant et après le 1^er janvier 2025). 
 

2. Un cadre fiscal en pleine évolution pour la location meublée
 

Pour rappel, la loi de finances pour 2026 a apporté d’autres changements concernant la location meublée :

• L’augmentation des prélèvements sociaux : 18,6 % contre 17,2 % auparavant
• La revalorisation des seuils du régime micro-BIC sauf pour la location touristique non classée dont le seuil reste à 15 000 €
   

• L’évolution du statut de loueur en meublé professionnel pour les non-résidents : la qualification se fait désormais en comparant les revenus locatifs (tous pays confondus) aux revenus d’activité imposés dans le pays de résidence, ce qui facilite le maintien du statut LMNP.
   
• Fin de la tolérance pour le micro-social des loueurs meublés non classés : tout dépassement du seuil de 15 000 € entraînera l’application du régime réel, il n’est donc plus possible de bénéficier d’une tolérance exceptionnelle permettant de rester au régime micro-social.  
   
• La loi Le Meur : les revenus 2025 déclarés en 2026 entraînent une diminution des seuils d’accès au régime micro-BIC et des abattements applicables pour les locations de tourisme. Des obligations administratives supplémentaires sont requises en fonction du bien (cf. article epocampe du 23/03/2026).

Dans ce nouveau cadre, il est essentiel d’anticiper l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value. Une simulation avant toute revente permet d’éviter les mauvaises surprises. Un accompagnement professionnel est recommandé pour adapter sa stratégie patrimoniale.
 

RM Mette, JOAN du 24 mars 2026, n°10097