Travaux immobiliers et plus-value : une qualification fiscale sous surveillance

Une récente décision du Tribunal administratif de Caen vient rappeler un principe essentiel en matière de plus-value immobilière : le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition ainsi que des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous conditions strictes prévues à l’article 150 VB du CGI.

Les dépenses d’amélioration supposent notamment l’ajout d’équipements nouveaux. Le remplacement d'équipements existants, même plus performants, ne constitue pas nécessairement une dépense d'amélioration.

Le contexte de l’affaire : des dépenses de rénovation au centre du débat fiscal

Des contribuables ayant acquis un studio en 2018 l'ont revendu en 2021 après avoir réalisé plus de 30 000 € de travaux (cuisine, fenêtres, cloisons, plomberie, salle de bains, électricité…). Ils ont intégré ces dépenses dans le prix d'acquisition afin de réduire la plus-value imposable.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale accepte une partie des travaux (plomberie et électricité) et rejette les dépenses restantes considérées comme de simples travaux d’entretien et de réparation.

Après le rejet de leur réclamation contentieuse, les époux ont contesté cette décision devant le tribunal administratif.

La décision : une application stricte de la notion de travaux d’amélioration

Le Tribunal administratif de Caen rejette la demande des contribuables et valide la position de l’administration fiscale. Il constate que le logement disposait déjà d’une cuisine et d’une salle de bains fonctionnelles, que les travaux n’ont pas conduit à l’ajout d’équipements nouveaux et qu’ils se sont limités à une réfection globale de l’existant.

Le juge précise que le remplacement d’équipements (fenêtres, cloison...), même avec amélioration des performances énergétiques ou du confort, reste qualifié de travaux d’entretien ou de réparation, tant que la structure du bien ne change pas.

Cette décision confirme une approche stricte de l’administration et du juge : la modernisation d’un bien ne suffit pas à elle seule à ouvrir droit à majoration du prix d’acquisition.

Avant toute cession immobilière, une analyse rigoureuse de la nature des travaux réalisés et des factures associées est indispensable afin de sécuriser la qualification fiscale et le calcul de la plus-value. Une attention particulière doit être portée à la distinction entre travaux d’amélioration et simples travaux de rénovation ou de remplacement.
Cette anticipation permet de limiter les risques de remise en cause par l’administration fiscale.

Tribunal administratif de Caen, 2ème Chambre, 19 juin 2026, 2402148