Statut de « bailleur privé » : un nouveau dispositif fiscal pour l’investissement immobilier

La loi de finances pour 2026 crée un nouveau statut de « bailleur privé », également appelé dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre du logement.
Ce régime fiscal permet aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers (à la façon de la location meublée) lorsqu’ils louent un logement nu à un niveau de loyer abordable pendant au moins neuf ans.
 

1. Conditions d’éligibilité du bien

Le dispositif s’applique aux logements situés en France, exclusivement dans des immeubles d’habitation collectifs, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Plusieurs types d’acquisitions ouvrent droit à l’amortissement :

• Logement neuf ou en VEFA.
• Logement construit par le contribuable.
• Logement ancien avec travaux, à condition qu’ils conduisent à un immeuble neuf ou représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.

Le bien doit être détenu en pleine propriété (sauf exception en cas de décès d’un époux) et possédé directement ou via une société relevant de l’impôt sur le revenu. Le propriétaire doit opter pour le régime d’amortissement lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition.
 

2. Engagements de location

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter plusieurs engagements :

• Louer le logement nu comme résidence principale du locataire.
• Mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
• S’engager pour une durée minimale de 9 ans.
• Respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, selon trois catégories : location intermédiaire, sociale ou très sociale.
• Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au 2e degré.
   

3. Modalités de l’amortissement

L’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition du bien.
Son calcul dépend du type de location :

• 3,5 % par an pour la location intermédiaire.
• 4,5 % pour la location sociale.
• 5,5 % pour la location très sociale.
   

L’assiette est forfaitaire : 80 % du prix net d’acquisition pour un logement neuf, et 80 % du prix + 100 % des travaux pour un logement rénové.

 À noter que l’amortissement peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
 

De plus, l’amortissement est limité annuellement à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie de location, impliquant deux notions :

• Une durée d’amortissement de respectivement 28, 22, et 18 ans selon la catégorie de location
• Un investissement maximal de (±) 285 000 €, 277 000 €, et 272 000 € selon la catégorie de location.
   

4. Remise en cause et plus-values

En cas de non-respect des engagements (hors événements de force majeure : invalidité, décès, licenciement), les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu imposable selon un mécanisme étalé visant à limiter la progressivité de l’impôt.

Par ailleurs, il semblerait que pour la détermination de la plus-value immobilière, les amortissements réellement pratiqués diminuent le prix d’acquisition, augmentant mécaniquement la plus-value imposable.

Le statut de bailleur privé constitue un nouvel outil d’incitation à l’investissement immobilier, à un moment où la production de logements est en forte tension.

Cependant, comme pour tout dispositif fiscal, il sera indispensable d’étudier la situation personnelle du redevable pour en mesurer l’efficacité, voire même d’en vérifier l’intérêt économique…