SCI familiale et IFI : les comptes courants d'associés sous contrôle ⚠️

Une récente décision du tribunal judiciaire de Grasse vient rappeler les règles applicables en matière d'IFI pour les SCI familiales financées par comptes courants d’associés.

Pour rappel, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M € au 1er janvier de l’année d’imposition. Les parts de société, notamment les SCI, sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (Article 965 du CGI).

Pour déterminer la valeur taxable des parts, certaines dettes peuvent être prises en compte. Toutefois, l'article 973-II du CGI instaure un dispositif anti-abus : une présomption de non-déductibilité s'applique aux dettes contractées par une société auprès de l’associé redevable de l'IFI : les comptes courants d’associé.

Cette présomption peut être écartée grâce à la clause de sauvegarde, si le contribuable démontre que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
 

1. Les faits 
    

Des époux détenaient avec leurs enfants les parts d’une SCI familiale ayant acquis en 2017 un immeuble pour 1,39 M €, utilisé comme résidence principale par les époux.

Au titre de l’IFI 2023, les époux avaient déclaré leurs parts de SCI pour 1,32 M €. Ils ont ensuite demandé, par réclamation, la restitution de cet impôt en déduisant 1,49 M € de dettes figurant au passif de la SCI, notamment des comptes courants d'associés (CCA). Leur patrimoine net passant ainsi sous le seuil de 1,3 M€. 

L’administration a rejeté leur réclamation. Les contribuables ont alors saisi le tribunal judiciaire de Grasse, en soutenant que les CCA avaient été constitués avant l’entrée en vigueur de l’IFI (01/01/2018), et qu’ils s’inscrivaient dans une stratégie patrimoniale et successorale, et non dans une démarche principalement fiscale.
 

2. La décision du Tribunal Judiciaire
    

Le TJ de Grasse rejette la demande des époux. Il estime que les modalités de fonctionnement des CCA exigés dans les statuts de la SCI n’étaient pas respectés. Aucune convention précisant les conditions d’intérêts et de remboursements n’a été établie. Certaines irrégularités comptables ne permettaient pas non plus de retracer l’origine de certains virements comptabilisés en CCA.

Le juge écarte les arguments évoqués au titre de la clause de sauvegarde. Il considère que :
 

• La souscription des CCA avant l’entrée en vigueur de l’IFI ne suffit pas, à elle seule, à écarter un objectif fiscal.
• L’objectif patrimonial masquait en réalité une stratégie fiscale visant à constituer une SCI afin de faciliter la transmission des parts et de réduire les droits de succession. 
• Les CCA ne présentaient aucun intérêt économique pour la SCI, celle-ci ne percevant aucun loyer lui permettant de rembourser sa dette, hormis en cas de vente de l’actif.
   

Selon le tribunal, la dette, destinée à perdurer et à réduire durablement la valeur des parts au titre de l’IFI, traduisait ainsi un avantage fiscal prépondérant, sans que les contribuables aient démontré l’existence d’un objectif principal autre que fiscal.

Avant de retenir la déductibilité de comptes courants d’associés à l’IFI, il est essentiel de vérifier leur réalité, leurs conditions de fonctionnement et leur justification économique. 

Une documentation insuffisante ou une dette destinée à minorer durablement la base taxable peut être considérée comme répondant à un objectif principalement fiscal et exposer le contribuable à une remise en cause de sa déductibilité par l’administration.