Le bail à construction prime sur le principe de l'accession
La Cour d’Appel de Lyon était saisie d’un litige portant sur l’imposition de revenus fonciers résultant de l’expiration d’un bail à construction.
Pour rappel, le bail à construction est un contrat de longue durée, supérieur à 18 ans, dans lequel le preneur s’engage à édifier et entretenir des constructions avant que celles-ci ne reviennent au bailleur au terme du contrat. Fiscalement, la remise gratuite de ces constructions constitue un revenu foncier, bénéficiant d’un abattement de 8% par année de bail au-delà de 18 ans.
Les faits
En avril 2001, le mari de Mme D... conclut avec la société exploitant un supermarché un bail à construction pour une durée de dix-huit ans. Ce contrat prévoit que les constructions réalisées par la société resteraient sa propriété pendant le bail, avant de revenir gratuitement au bailleur à son expiration.
À l’expiration du bail en 2019, l’administration fiscale a considéré que Mme D..., héritière de son mari décédé entre temps, était devenue propriétaire sans indemnité des constructions édifiées par la société.
Conformément au régime fiscal du bail à construction, cette remise gratuite a été analysée comme un revenu foncier imposable, pouvant être étalé sur 15 ans. Lors de la cession du bien en 2020, la fraction du revenu qui n’avait pas encore été imposée fut rattachée à cette année.
La position du contribuable
Mme D... conteste ce redressement en soutenant qu’en vertu d’un accord sur le démarrage des travaux datant de janvier 2000, soit plus d’un an avant la signature effective du bail, les constructions étaient déjà existantes avant la conclusion de ce dernier.
Elle soutient ainsi qu’en vertu de l’accession, son mari était déjà propriétaire du bâti, de sorte qu’il ne pouvait y avoir de transfert de propriété imposable en 2019.
La position de la Cour
La cour rejette l’essentiel de ces arguments. Elle relève que malgré le protocole conclu avant la signature du bail, celui-ci encadrait bien juridiquement ces constructions. Elle en déduit que celles-ci sont revenues au bailleur seulement à l’expiration du bail.
La Cour confirme le redressement fiscal et rejette la requête de Mme D....
CONSEIL E-POCAMPE
Le bail à construction peut être un outil efficace dans la gestion et le développement du patrimoine, tant privé que professionnel. Cependant, celui-ci est soumis à une réglementation stricte et doit donc être manié avec précaution.