IFI et contrats retraite : entre risques et opportunités

L’IFI prévoit l’imposition de l’ensemble des biens et droits immobiliers dont le redevable dispose au 1er janvier de chaque année.

Dans ce contexte, il est légitime de s’interroger sur les situations où le redevable ne dispose pas pleinement de son patrimoine immobilier pour des raisons économiques ou juridiques.

Prenons l’exemple du Plan Épargne Retraite (PER), ou plus généralement des contrats retraite (PERP, Madelin, certains contrats « Article 83 », etc.). Ces dispositifs permettent, dans la majorité des cas, d’investir sur des supports immobiliers (SCPI, OPCI…). Pour autant, le capital n’est pas « rachetable » : il ne sera disponible qu’à la retraite ou lors d’un des cas de déblocage anticipé.

La faculté de rachat est donc déterminante pour l’imposition à l’IFI.

1. En phase d’épargne

Durant la phase d’épargne, le redevable ne peut en principe racheter son contrat : la quote-part investie en immobilier est donc exonérée, conformément à l’article 972 du CGI et aux commentaires du BOFIP.

Cette position, initialement réservée aux PERP, a été étendue au PER via la Réponse Ministérielle Malhuret du 09/02/2023.

⚠️ Attention : bien que soumis aux mêmes conditions de « rachetabilité », la rédaction du CGI limite cette exonération aux contrats assurantiels. Les PER « bancaires » (comptes-titres) restent, eux, soumis de plein droit à l’IFI.

Certains verront alors ici une source d’optimisation de la détention des solutions de « pierre-papier ».

2. En cas de déblocage anticipé

Sept cas particuliers permettent le déblocage anticipé des contrats retraite (acquisition de la résidence principale, décès du conjoint, etc.).

Lorsqu’un de ces événements survient, le contrat devient rachetable et donc imposable à l’IFI pour la quote-part immobilière.

Qu’importe que le redevable procède au rachat ou non : la simple faculté de rachat suffit à rendre le contrat imposable.

Se pose alors la question du délai de « rachetabilité » : en pratique, la possibilité de rachat est limitée dans le temps, mais aucun délai légal n’est prévu. Il est communément admis un délai de deux ans suivant l’événement.

Au-delà, le contrat redevient « non rachetable » et donc exonéré d’IFI.

⚠️ À noter que le fait que le contrat redevienne exonéré, bien que logique, n’a pas été formellement validé par l’administration.

3. À partir de la liquidation des droits à la retraite

À compter de la liquidation des droits à la retraite, les contrats deviennent rachetables. Ils sont donc pleinement imposables à l’IFI pour la quote-part investie en immobilier, même en l’absence de rachat effectif.

Le traitement fiscal des contrats retraite au regard de l’IFI reste peu étudié.

Il représente pourtant un risque lors du passage à la retraite ou en cas de déblocage anticipé, mais aussi une opportunité d’optimisation dans la structuration de la détention immobilière.

L’accompagnement par un professionnel est indispensable pour anticiper et optimiser ces situations.