Bien d’usage en société : quels sont les risques et les obligations ?

Détenir sa résidence principale ou secondaire au travers d’une société imposée à l’IS, notamment via une holding, n’est pas une stratégie anodine et soulève d’importantes conséquences civiles, fiscales, et comptables. Quelles situations peuvent alors être à risque ?
 

1. Occupation gratuite : un risque majeur
 

Tout investissement réalisé par une société doit présenter un intérêt économique pour celle-ci.

Ainsi, à défaut de loyers versés ou réintégrés au résultat imposable, l’acquisition serait qualifiée de « dépense somptuaire » ne permettant la déduction d’aucune charge : amortissements, frais d’entretien, frais d’acquisition, etc.

Le cas échéant, l’absence de loyer pourrait également soumettre le bien à la nouvelle taxe sur les holdings au taux de 20 % sur la valeur vénale.

Pour l’associé occupant le bien, la mise à disposition gratuite constitue un avantage en nature imposable :

• Soit comme distribution occulte (en RCM), imposée à 125 % de sa valeur, sans abattement (CGI art. 111 c, 158…) ;
• Soit comme supplément de rémunération, si l’occupant est dirigeant ou salarié (imposition en traitements et salaires ou art. 62 + cotisations sociales).

Au-delà des risques fiscaux, en l’absence de loyer effectivement versé, l’associé s’expose également à une procédure d’abus de bien social ou d’abus de confiance, en fonction de la forme sociale de la société, et d’acte anormal de gestion.
 

2. Location avec bail et versement d’un loyer : la solution indispensable
 

Afin d’éviter ces risques civils et fiscaux, il est indispensable de conclure un bail entre la société propriétaire et l’usager (associé, dirigeant, …), pour un loyer fixé au prix du marché sur les périodes d’occupation effective ou non.

En effet, l’associé / dirigeant devra également s’acquitter d’un loyer pour les périodes sur lesquelles il n’utilise pas effectivement le bien, sauf à démontrer que la société a tout mis en œuvre pour louer (annonce en ligne par exemple).

De plus, un loyer sous le marché présenterait des risques similaires à l’absence de loyers (requalification en bien somptuaire, abus de bien social, soumission à la taxe sur les holdings, …)
 

3. Conséquences annexes
 

Au-delà de ce débat IR/IS, la détention du bien via une société peut emporter des conséquences annexes : perte de l’abattement sur la résidence principale au titre de l’IFI, de l’abattement de 20 % lors de la succession, perte des droits du conjoint survivant (droit temporaire et viager), etc.

La détention d’un bien d’usage au sein d’une société opaque (soumise à l’IS) implique des contraintes importantes et doit donc être étudiée avec attention, à l’acquisition ou en cours de détention.​