Exonération des dons pour acquisition de la résidence principale : précisions du BOFIP

Nous avions évoqué le sujet lors de son annonce au printemps : la Loi de Finances pour 2025 a instauré une nouvelle exonération pour don de sommes d’argent lorsque celles-ci sont affectées à l’acquisition d’un logement neuf/VEFA ou pour la réalisation de travaux énergétiques.

Malheureusement, force est de constater que ce nouveau dispositif ne semble, jusqu’ici, pas avoir convaincu, notamment en raison des incertitudes entourant les conditions d’accès.

Les récents commentaires de l’administration auront peut-être pour effet de mettre en lumière ce nouveau régime de faveur.

1. Rappel du principe

Le nouvel article 790 A bis du CGI a donc créé un abattement pour dons de sommes d'argent consenties en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, un neveu ou une nièce, dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire, et ce jusqu’au 31 décembre 2026.

Ces sommes devront être affectées, dans les 6 mois suivant le versement, à l’acquisition d’un logement neuf/VEFA, utilisé par le donataire, ou loué, à titre de résidence principale, ou à la réalisation de travaux énergétiques dans la résidence principale du donataire.

2. Précisions du BOFIP

1. Bénéficiaires

Il est précisé que, par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion de ceux du conjoint.

2. Acquisition dans le neuf & schéma terrain + construction

Le bien doit avoir été achevé à la date de son acquisition et n’avoir jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit.

Ainsi, l’affectation des sommes à l’achat d’un terrain puis le financement d’une construction, quand bien même affectées à un usage de résidence principale, ne permet pas de bénéficier de l’exonération.

Dans le cas d’une acquisition en VEFA, la date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.

3. Définition des travaux énergétiques

Il s’agira des travaux éligibles au dispositif « Ma PrimeRénov’ », uniquement réalisés par des professionnels qualifiés. Cependant, le dispositif interdit le cumul de l’exonération avec d’autres avantages et notamment le bénéfice de « Ma PrimeRénov’ ».

Ainsi, le donataire devra faire un choix entre subvention et exonération fiscale…

1. Acquisition/travaux au travers d’une société

L’acquisition du bien au travers d’une société, ou la réalisation de travaux sur un bien appartenant à celle-ci, ne permettra pas de satisfaire à la condition d’affectation des sommes, qu’elles soient apportées au capital et/ou en CCA

Malgré de nombreuses conditions, ce nouveau dispositif reste un outil d’optimisation de la transmission à ne pas négliger. Il permettra en effet au donataire de faciliter l’acquisition de sa propre résidence principale et/ou de se constituer un patrimoine immobilier locatif.