Résidence principale et usage professionnel : quid de l’exonération ?
La cession d’un bien immobilier pour un montant supérieur au prix auquel il a été acquis déclenche, en principe, le paiement d’un impôt sur la plus-value immobilière.
La résidence principale détenue directement ou par une SCI soumise à l’IR est cependant exonérée de cet impôt.
Lorsque l’usage d’un bien est mixte — occupé pour partie en résidence principale et pour partie à usage commercial — l’application de l’exonération dépend de la situation du bien au jour de la vente.
En pratique, cela peut concerner le dirigeant de société qui combine un usage d’habitation et un usage professionnel, en louant une partie de sa résidence principale à sa société.
Le tribunal administratif s’est prononcé sur ce cas dans un arrêt récent du 14 mai dernier.
Rappel des faits :
L’associé d’une SCI occupait, à titre de résidence principale, un bien détenu par cette même SCI. Trois mois après l’acquisition du bien, l’associé décide de louer une partie de ce bien à une autre société. La location dure deux ans et s’achève en décembre 2018. La SCI procède à la vente du bien en septembre 2019, en se prévalant de l’exonération d’impôt sur la plus-value. Elle considère que l’ensemble du bien constitue la résidence principale au jour de la vente.
L’administration fiscale remet partiellement en cause cette exonération, avançant qu’elle devait être limitée exclusivement à la partie constituant la résidence principale, sans s’étendre à la partie commerciale.
Le contribuable a fait valoir que le bail de location avait été résilié avant la vente du bien et qu’au jour de la cession, le bien constituait pleinement sa résidence principale.
Décision du tribunal administratif
Après saisine, le tribunal a estimé que le bien avait retrouvé un usage exclusif d’habitation, au titre de la résidence principale. Ainsi, l’existence — avant la vente — d’une partie occupée à usage professionnel n’interdit pas l’exonération d’impôt sur la plus-value. Pour en bénéficier, l’usage s’apprécie au jour de la cession.
CONSEIL E-POCAMPE
La location d’une partie de la résidence principale du chef d’entreprise à sa société peut constituer une solution de revenus complémentaires. Il convient toutefois de rappeler que la fiscalité applicable à cette opération sera celle des revenus fonciers, taxés à la TMI et soumis aux prélèvements sociaux. Il faudra également s’assurer, auprès du chef d’entreprise, de sa volonté de céder à court ou moyen terme sa résidence principale, afin de ne pas risquer la remise en cause de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière.