IFI : quel est le sort de l’immobilier professionnel ?

En cette période de déclarations fiscales, il est opportun de revoir les schémas de détention de l’immobilier « professionnel » et de rappeler quels sont ceux permettant d’exonérer ces actifs au titre de l’impôt sur le fortune immobilière – IFI.
 

1. Biens directement détenus par la société d’exploitation
 

Ce schéma est le plus simple : une société opérationnelle détient elle-même son propre immobilier d’exploitation :

Dans ces situations, les biens affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient, ou d’une société du même groupe, seront exclus du champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière.
 

2. Biens détenus en dehors de la société ou du groupe exploitant
 

Schéma classique d’optimisation de la détention du patrimoine immobilier professionnel, celui-ci peut permettre d’en faciliter le financement, et de constituer un patrimoine personnel pour le dirigeant.

Dans cette situation, l’exonération des biens ne relève pas toujours du simple bon sens. En effet, pour en bénéficier, le schéma devra respecter plusieurs prérequis :
 

• Les biens sont affectés (loués ou mis à disposition) à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise à l’IS.
• Les biens sont détenus par le redevable ou l'un des membres de son foyer fiscal, directement ou via une société (SCI notamment).
• Le redevable détient plus de 25 % des droits de vote (directement, avec son cercle familial ou via une société) ou la valeur des parts représente plus de 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable (à l'exception des gérants majoritaires de SARL).
   

Ces trois premières conditions ne posent en général aucun problème particulier.
 

• Le redevable exerce une fonction de direction qui donne lieu à une rémunération normale qui lui procure plus de 50 % de ses revenus professionnels, dans la société bénéficiaire du bien.
   

C’est alors sur cette dernière condition que se heurtent un bon nombre de schémas :

En effet, la fonction de direction doit être exercée par le redevable lui-même dans la société bénéficiaire du bien immobilier : la société fille.

Or, dans la plupart des cas, la holding sera dirigeante de la société d’exploitation et le redevable sera rémunéré dans la holding : il ne respectera donc pas les conditions de fonction de direction et de rémunération.

Il pourra alors être judicieux de faire « redescendre » le dirigeant et sa rémunération dans la société filiale, une opération qui peut être porteuse de conséquences, notamment en vue de l’animation de la holding ou du statut social du dirigeant…

Le schéma de détention de l’immobilier d’exploitation est une question récurrente et qui n’a pour le moment aucune réponse universelle.

Afin de faire les meilleurs choix, il conviendra d’étudier les organisations au cas par cas et d’être accompagné par des professionnels.