Déficit foncier et modification du foyer : que dit la fiscalité ?
En présence de biens immobiliers loués nus, le revenu net foncier est obtenu en compensant les revenus (loyers) et les différentes charges (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).
Lorsque ces charges sont supérieures aux revenus, on constate alors un « déficit foncier », ce dernier pouvant être imputé :
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sur le revenu global de l’année, pour la part du déficit issue d’autres charges que les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 € ;
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sur les revenus fonciers des dix années suivantes, pour le surplus ainsi que pour le déficit issu des intérêts d’emprunt.
Tout comme un résultat bénéficiaire, le déficit foncier est constaté au niveau du foyer fiscal, ce qui soulève la question de son sort en cas de modification de la situation familiale.
En cas de mariage ou de conclusion d’un PACS, le stock de déficit foncier constaté sur des immeubles détenus auparavant par l’un des époux ou partenaires, et issu des années d’imposition séparées, peut être déclaré sur leur nouvelle déclaration de revenus commune.
En cas de divorce ou de séparation, on distingue plusieurs cas :
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Le bien était propre à l’un des conjoints : l’époux propriétaire conserve 100 % du déficit foncier.
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Le bien était en indivision : chacun des conjoints récupère une part du déficit foncier correspondant à sa quote-part indivise dans le bien.
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Le bien était commun : chacun des époux récupère 50 % du déficit foncier.
Le fait que le bien ayant généré un déficit foncier soit attribué en totalité à l’un des époux dans le partage est sans effet sur la répartition du déficit foncier.
En cas de décès de l’un des conjoints, le survivant conserve la totalité du déficit issu de ses biens propres et peut également prétendre à 50 % des déficits correspondant aux biens communs.
En revanche, les déficits provenant de biens propres au défunt ne peuvent pas être pris en compte pour les futures déclarations de l’époux survivant.
De plus, les héritiers ne peuvent en aucun cas reprendre à leur compte les déficits fonciers que le défunt n’a pas pu imputer.
CONSEIL E-POCAMPE
Un changement dans la structure familiale est toujours source d’impacts fiscaux. En cette période de déclaration, il est indispensable d’être vigilant face aux évolutions de la situation des contribuables.