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Passage d’une location nue en location meublée : conditions juridiques et conséquences fiscales

Le passage d’une location nue à une location meublée peut notamment être motivée par la volonté de réduire l’impact fiscal du bien en optant pour une fiscalité moins confiscatoire.
 

Les démarches administratives et les aspects juridiques :
 

Réaliser le passage en location meublée requiert quelques formalités administratives et obligations juridiques :

  • Dans le cas où un locataire est en place dans le logement, il est nécessaire d’attendre que celui-ci quitte le logement ou de conclure entre les deux parties un nouveau bail meublé.         
     
  • Il est également nécessaire de meubler le logement de façon suffisante afin qu’il puisse être considéré comme une location meublée. Les 11 éléments nécessaires à cette considération ont été listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
     
  • D’un point de vue administratif, il est obligatoire d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité auprès du centre de formalité des entreprises (formulaire "P0i" pour les loueurs ne réalisant pas de prestations de services ; formulaire "P0-CMB" pour les loueurs réalisant des prestations de services).        
     
  • Enfin, la location meublée oblige le loueur à tenir une comptabilité commerciale en cas d’imposition au régime au réel.
     

 Attention : 

En cas de location saisonnière ou pour de courtes durées, il faudra, en outre :

  • Vérifier si le règlement de copropriété ne l’interdit pas ;
  • Effectuer une déclaration en mairie (ou un enregistrement préalable notamment à Paris, Bordeaux et Nice) ;
  • Obtenir l’autorisation préalable de la mairie pour changement d’usage dans certaines communes (communes de plus de 200 000 habitants notamment).


Passage en location meublée et fiscalité :
 

Le passage en location meublée ne génère ni plus-value ni droits d’enregistrement.

Dans le cas où le bien aurait généré un déficit foncier imputé sur le revenu global au cours des 3 dernières années l’imputation en question sera remise en cause ; l’impôt dû l’année de l’imputation sera reconstitué.

Cependant, ce déficit foncier reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, même si la location nue de l’immeuble a cessé.

Si l’immeuble fait l’objet d’un engagement de location au titre d’un dispositif fiscal tel que le dispositif Pinel, le passage en location meublée remettra en cause l’avantage fiscal obtenu.
 

Les revenus tirés de la location meublée :
 

Les revenus perçus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si le loueur en meublé non professionnel génère moins de 76 000 € de recettes annuelles, il pourra bénéficier du régime du micro-BIC. Il bénéficiera alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales seront réduites.

Au-delà de ce plafond mais aussi en cas de choix du loueur, le régime réel d’imposition s’applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes :

  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • L’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles.

Si un déficit est constaté, il sera imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles (reportable sur 10 ans).
 

 Attention : 

Lorsque le logement est détenu par une société civile : le passage en location meublée entraîne un assujettissement automatique à l’impôt sur les sociétés (sauf cas où le montant HT des recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant des recettes totales HT).


CONSEIL E-POCAMPE


Si les chiffres font souvent pencher la balance du coté de la location meublée, il convient cependant de ne pas négliger l’ensemble des conditions propres à celle-ci.

D’une manière générale, ces choix sont à faire en considérant l’ensemble des éléments patrimoniaux de nos clients, aussi bien  au plan civil que fiscal.