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Immobilier professionnel et IFI, une réponse ministérielle peu rassurante ...

Par la loi de finances pour 2018, a été instauré l’impôt sur la fortune immobilier (IFI) en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 

Comme l’ISF, l’IFI est un impôt sur le patrimoine, mais se distingue de l'ISF dans la mesure où sa capacité contributive concerne la seule détention de biens immobiliers.

Les biens mobiliers sont, de manière générale exclus de sa base de calcul (sauf pour la part investie en immobilier pour certains placements financiers).

L'IFI est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques dont le foyer fiscal détient un patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier de chaque année, supérieur à 1 300 000 €.

Néanmoins, certains biens immobiliers peuvent bénéficier d’une exonération, tel est le cas concernant les biens professionnels affectés à l’activité professionnelle du contribuable.

Rappel des conditions d’exonération des biens professionnels au titre de l’IFI
 

Il convient de distinguer les biens professionnels exclus de l’assiette de l’IFI des biens exonérés d’IFI.
 

Exclusion d’assiette

Lorsque les biens immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société d’exploitation qui les détient, la valeur imposable des parts ou actions au titre de l’IFI est ventilée de la valeur desdits immeubles.

Cette règle s’applique sans que le redevable n’ait à exercer son activité professionnelle au sein de la société détentrice.
 

Exonération au titre des actifs professionnels

Les biens, droits immobiliers ou parts représentatives de ces mêmes biens ou droits, détenus par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal, sont exonérés d’IFI lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle opérationnelle principale (celle qui procure au contribuable la plus grande partie de ses revenus professionnels), sous réserve de respecter diverses conditions.

Lorsque l’activité professionnelle est exercée par le biais d’une société soumise à l‘IS, des conditions spécifiques sont à respecter par le contribuable :

  • Il doit exercer effectivement une fonction de direction
  • Percevoir une rémunération normale qui doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels
  • Détenir au minimum 25% des droits de vote attachés au titre de la société (sauf si l’immeuble représente plus de 50% de la valeur brute de son patrimoine total)
     

Schéma mis en place par la pratique et réponse ministérielle BRUGNERA
 

Réponse ministérielle 02 02 2021
 

Lorsque le contribuable exerce son activité professionnelle et est rémunéré au sein d’une société holding animatrice, mais détient un bien immobilier en direct ou via une SCI et loue ce bien directement aux filiales, ce dernier se trouve alors être un actif taxable à l’IFI ne pouvant bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels.

L’une des solutions pour ne pas être taxable à l’IFI sur le bien utilisé à titre professionnel, est alors de le louer à la holding animatrice au sein de laquelle le contribuable rempli les conditions pour bénéficier d’une exonération d‘IFI sur le bien, holding qui sous-loue ensuite l’immobilier à la filiale concernée.

Cette situation a fait l’objet d’une question ministérielle posée au Ministre de l’économie et des finances.

Il était question d’envisager d’étendre l’exonération d’IFI au titre de l’actif professionnel au cas où la location est consentie directement à la filiale d’exploitation utilisatrice du bien.

La réponse apportée est claire : « Ces dispositions ne peuvent donc avoir pour objet ou effet de permettre l’exonération des biens détenus par le redevable affectés à une société autre que constitutive de son outil professionnel ».

Il n’est donc pas question d’assouplir les conditions d’exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle.

De plus, la fin de la réponse laisse peser des interrogations quant au schéma mis en place par la pratique, puisqu’il est précisé : « Enfin, il est signalé que, dans le cas particulier exposé de détention via une holding animatrice contrôlant et animant la filiale opérationnelle à laquelle le bien immobilier est affecté, il ne pourra être répondu qu’après exposé détaillé auprès de l’administration de la situation de fait concernée par la présentation d’une demande de rescrit ».

Ainsi, le ministre sous-entend donc que la solution développée par la pratique de louer à la holding qui sous loue aux filiales, bien que la société puisse être qualifiée d’animatrice et donc de société opérationnelle, ne puisse pas systématiquement bénéficier de l’exonération des biens professionnels, mais doive faire l’objet d’une analyse au cas par cas. 


CONSEIL E-POCAMPE


Il convient toutefois pour l’heure de rester attentifs et de s’interroger en permanence sur la valorisation des titres animés pour s’assurer que l’activité d’animation est prépondérante.

De plus en plus répandues et incontournables, les stratégies de transmission ayant recours au Pacte Dutreil sont toutefois à manier avec précaution.

Il n’en demeure pas moins qu’un Pacte Dutreil « préventif » en cas de décès nous apparait incontournable en matière de conseil patrimonial, lorsque les conditions sont réunies.